Terreni edificabili del nuovo PUG: dal sogno della ricchezza all'incubo dell'ICI

Tanti nostri concittadini e titolari di imprese edili, per diversi anni, si sono adoperati affinché i loro terreni agricoli entrassero nel nuovo perimetro urbano delineato dal redigente piano regolatore, o PUG che dir si voglia. Pensavano solo alla futura redditività finanziaria e non si curavano delle altre problematiche o alla qualità urbanistica del piano. Naturalmente quasi tutta la classe politica palese ha assecondato questa logica, dispensando favoritismi o traendone consenso elettorale e quindi ha lottato con ogni mezzo affinché divenisse edificabile il proprio pezzo di terreno o quello dell'amico o del portatore di voti.

Noi allora avevamo chiesto nelle Osservazioni al PUG di separare la parte strutturale dalla parte programmatica, evitando di immettere sul mercato aree che sarebbero diventate edificabili dopo decenni, ma il Consiglio Comunale non ne tenne conto.

Dopo l'adozione del Pug nel 2006, i fortunati possessori dei terreni iniziarono a sentir parlare dell'imposta comunale sugli immobili e si resero conto che gravava anche sui terreni edificabili. L'ICI normalmente grava sui terreni, anche quelli agricoli, ma la maggior parte dei suoli di Palo ne sono esonerati, tranne che per alcuni fogli di mappa. Questo perché viene considerata una area svantaggiata, come la gran parte dei suoli collinari e di montagna di moltissimi comuni italiani.

Per anni i possessori delle nuove aree di espansioni sono stati in balia dell'incertezza. Tanto più che la legge afferma che il valore su cui calcolare l'imposta è quello di mercato. Un valore quindi non semplice da calcolare se non ci sono molte compravendite su cui fare la media. Ad esempio, quanto vale un ettaro di terreno di nuova espansione con volumi edificatori di 1,43 metri cubi al metro quadro?

La giunta comunale, il 2 settembre 2011, approva una delibera che fa propri i valori indicati dall'architetto Michele Liuzzi, incaricato dall'amministrazione comunale qualche mese prima di redigere una perizia di stima dei valori delle aree edificabili. Sempre a titolo di esempio, secondo la delibera il valore delle aree di nuova espansione (zona C1) è di 80 euro al metro quadro, circa quaranta volte il costo medio di un terreno agricolo.

Questo significa che un cittadino di Palo del Colle che ha un ettaro di terreno nelle aree di nuova espansione ha un terreno di un valore pari a 800 mila euro e applicando l'aliquota del 6,5 per mille deve versare alle casse dell’Ente una cifra di circa € 5.200 euro per ogni anno fino all’edificazione. Più o meno la stessa cifra che può pagare il proprietario di una decina di appartamenti. Ma il proprietario degli appartamenti può percepire affitti per 40-50 mila euro l'anno, mentre il proprietario del terreno edificabile trarrà solo un reddito agrario di gran lunga inferiore e, al netto delle spese di coltivazione, dell'ordine di qualche centinaia di euro!

Il Piano urbanistico generale è stato dimensionato per un fabbisogno di 15 anni. Le nuove zone di espansione sono divise in 16 comparti di zona C1 per un totale di circa 65 ettari e 10 comparti di tipo B (zone C2) con indici volumetrici di circa un terzo rispetto agli altri (0.5mc/mq), a cui è stato assegnato un valore di 28 euro al metro quadro, per un totale di circa 30 ettari.

Con la crisi in atto, tutti questi suoli potranno diventare effettivamente edificabili in tempi molto più lunghi dei 15 anni previsti ed è molto probabile che ci saranno terreni che resteranno in queste condizione per decenni. Per il Comune è un affare: dai soli 65 ettari di aree C1 può ricavare 340 mila euro all'anno, dai 30 ettari di C2 altri 55 mila euro, a questi soldi poi bisogna aggiungere le altre aree per la residenza e quelle per le attività produttive.

Un terreno di un ettaro in zona C1 sviluppa, secondo le norme di piano, circa 47 appartamenti da 100 metri quadrati. Se si fa una permuta al 20-25% con un costruttore, si potranno avere dai 9 ai 12 appartamenti. Certo un bel patrimonio, ma oggi non sono abitazioni, sono solo ulivi o mandorli. Allora, per un po’ di alberi di olive e di mandorle, si può pensare di tassare così tanto?

Certo la legge impone il pagamento dell'ICI per le aree edificabili e il Comune non può che agire nel rispetto della legalità. Tuttavia l'amministrazione comunale può agire usando due leve: la prima è quella delle aliquote da applicare, la seconda quella dei valori da attribuire alle aree edificabili.

A noi pare che il valore delle aree edificabili sia troppo elevato e non supportato da una analisi attendibile. Pare che l'unico parametro di cui si è tenuto conto è l'indice volumetrico. Come a dire che un terreno posto nella parte più lontana e uno nella zona centrale hanno lo stesso valore se hanno lo stesso indice volumetrico. Non sappiamo quante compravendite, e a quali valori, sono state fatte in questi anni per queste aree e se nella perizia sono state prese in esame, visto che tale perizia non è allegata alla delibera. Di certo, se si fa riferimento ai costi dei suoli prima dell'approvazione del PUG si commette un grossolano errore: l'immissione sul mercato di 100 ettari di terreni edificabili ne ha determinato verosimilmente un crollo dei valori di mercato rispetto alla scarsità di suoli prima dell'approvazione del PUG.

Eppoi ci chiediamo: se un terreno vale 80 euro al metro quadro, quanto dovrebbe valere un terreno dopo l'approvazione di un piano esecutivo? Per il solo effetto della cessione delle strade e degli standard urbanistici il valore dovrebbe quasi raddoppiare, e poi bisogna aggiungere i costi della progettazione del piano e del frazionamento dei terreni. Solo successivamente si potrà effettivamente costruire e ci potrà essere un reale mercato nell'acquisto dei lotti edificabili.

Se i costi per l'acquisizione dei suoli diventano troppo elevati per poter essere competitivi con altre realtà, sarà più difficile trovare imprenditori che rischiano in un momento di crisi e grande difficoltà nell'accesso al credito. Se il costo finale delle abitazione diventa troppo elevato, negando alle nuove generazioni la possibilità di garantirsi una casa, sarà difficile assistere ad un rilancio del settore edilizio a Palo del Colle.

Il rischio che si corre è quello di una stagnazione del settore, che lascerà edificabile sulla carta la gran parte dei terreni. Nel frattempo i possessori di questi terreni pagheranno ogni anno l'ICI, o peggio ancora l'IMU, che potrà anche aggravare la tassazione, sognando il giorno in cui quel pezzo di terra possa trasformarsi in appartamenti da cui trarre una rendita, dopo aver avuto per anni l'ICI sul groppone!